"Prognozy wzrostu w Polsce rynku nieruchomości opierają się w znacznym stopniu na
danych demograficzno-statystycznych. Brakuje 1,7 mln mieszkań (różnica miedzy
liczbą rodzin a liczbą mieszkań i domów).
Polska ma jednak kilka cech charakterystycznych, które powodują wadliwość takich
obliczeń.
- tradycja domów wielopokoleniowych i akceptacja dla mieszkania z rodzicami
(zależnie od warunków lokalowych), często jedno dziecko z rodziną zostaje przy
rodzicach- relatywnie niskie zarobki
- brak ?rodzinnych? majątków mogących być zapleczem lub zabezpieczeniem
inwestycji ? nabywcy mogą liczyć tylko na siebie, co podnosi ryzyko kredytu
- większość tych bez mieszkań nie ma ich od lat i jakoś żyją. Skoro kilka lat
temu nie było ich stać na zakup mieszkania przy znacznie niższych cenach, to w
ich życiu raczej niewiele się zmieniło, żeby mogli nagle kupić mieszkanie -
nawet na kredyt.
- wchodzące na rynek roczniki wyżu demograficznego jeszcze nie zarabiają na
tyle, żeby tak się wiązać kredytem - części pomoże rodzina.
- wśród młodych dobrze zarabiających, czyli głównych nabywców mieszkań opóźnia
się czas decydowania się na dzieci. Bez dzieci można żyć w wynajmowanej
kawalerce.
- ewentualne dzieci zwiększają popyt na mieszkanie ale drastycznie obniżają
dochód dysponowalny i zdolność kredytową a więc i możliwości zakupu mieszkania
- bezdzietne małżeństwa które kupiły nawet przy dzisiejszych cenach mieszkanie
często wydają na ratę tyle dochodu, że jeszcze trudniej im zdecydować się na
dziecko. To oznacza większą mobilność.
Dla rynku istotny jest nie popyt teoretyczny ale popyt REALNY, czyli liczba osób
chcących kupić mieszkanie i mogących sobie na to pozwolić.
Ten popyt realny jest skumulowany w tzw. dużych miastach, co powoduje wzrost cen
właśnie tam.
Obecnie popyt realny jest w dużej mierze nie tyle fundamentalny (czyli
wynikający z zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych), a inwestycyjny, prowokowany
chęcią zysku, lub emocjonalny - wiele osób przyspiesza decyzje zakupowe
przestraszona perspektywą wzrostu cen). Taką struktura popytu może wygasić
choćby stabilizacja na rynku i jednocześnie uruchomić wyprzedaż realizującą zysk
lub "na minimalizację strat" dla tych, którzy kupili na szczycie boomu.
Przy perspektywie wzrostu cen strona sprzedażowa ogranicza sprzedaż, co
dodatkowo zwiększa dysproporcję między popytem i podażą - to też jest trend,
który wygaśnie gdy skończy się perspektywa wzrostów.
Zakładając, że i nasza "władza" w trosce o wynik najbliższych wyborów przestanie
straszyć podatkami, zabieraniem ulg itp. a być może i spróbuje coś z tym zrobić
to czynniki napędzające popyt zaczną zanikać. W końcu potencjalni nabywcy
mieszkań to obecnie głównie elektorat opozycji, który przy równowadze w
sondażach czymś trzeba przyciągnąć myśląc o wygranej.
A ponieważ rynek jest w takim miejscu, że nie może się na tych poziomach
ustabilizować, to spadki są nieuchronne - kwestia skali, tempa i momentu startu
- potrzeba impulsu, który zostanie wystarczająco nagłośniony w mediach.
A że nasi geniusze kalkulatorów zabierają się za gospodarkę, to impuls
inflacyjny, zachwianie na rynku walut czy przerzucenie nadpłynności banków z
akcji hipotecznej na inną jest co raz bardziej prawdopodobny.
Zamiast słuchać makroekonomistów i napędzać wzajemnie panikę rozejrzyjcie się
wokół siebie i znajdźcie takich, którzy potrafią uzasadnić logicznie dlaczego ma
rosnąć i udowodnią tezę kupując teraz mieszkanie - jest ich coraz mniej, tak jak
wstrzymywanych sztucznie ofert sprzedaży i transakcji tworzących te sugestywne
statystyki. A stąd coraz bliżej do "akcji-promocja".
Kto na tym straci? Najsłabsi ekonomicznie lub nerwowo. Ostatni dostarczyciele
popytu.
" | gazeta w
18.01.2007
Ocena 4/5 |